Хабаровск
70 715 рублей за квадратный метр, а когда президентская проверка приезжала пятёрик лет назад в Хабаровск, то сильно была удивлена, сказала, что метр здесь должен стоить 30 тыс руб.
За месяц рынок недвижимости в краевой столице обрушился на 3,35% — до 70 715 рублей за квадратный метр — до значений марта 2012 года. Так стремительно основной показатель рынка недвижимости падал лишь однажды — в 1998 году, в период кризиса и дефолта.
Падение в ноябре нивелирует рост рынка в сентябре–октябре, но все-таки интересно, за счет чего произошло падение. Объем предложения квартир на продажу вырос на 7%, но это не могло так значительно снизить среднюю сцену квадратного метра. Анализ показал, что наибольшее снижение цен имело место в центре города и у квартир новой планировки. И причина оказалась в том, что произошло сокращение объема предложения трехкомнатных квартир в центре города на 14%, и двухкомнатных на 5%. При этом объем квартир площадью 100 и более квадратных метров в структуре предложения снизился с 3% до 2,3%, а средняя цена за такие квартиры упала за месяц на 2,3% (средняя стоимость квадратного метра на –3,8%).
Такие квартиры чаще приобретаются в качестве инвестиционных вложений, и когда рынок снижается, нет смысла их продавать, получая минимум прибыли или даже убытки, поэтому их снимают с продажи. Разумнее дождаться роста рынка и получить за такие квартиры прибыль, хоть немного превышающую темпы инфляции, чтобы сохранить денежные вложения.
Локомотивом снижения стоимости квадратного метра в городе стали квартиры новой планировки. У них квадратный метр терял в цене во всех районах престижности и у квартир всех размеров. Темп снижения был от 0,4% (однокомнатные, ближе к центру) до 4,2% (трехкомнатные в центре), что в среднем по городу составило 3,4%. И уже с августа средняя цена квадратного метра у квартир новой планировки в центре города не превышает 100 тысяч рублей.
У квартир улучшенной планировки квадратный метр, в среднем, по городу стал предлагаться дешевле на 2%, а в отдельных сегментах снижение было значительное, например, у однокомнатных квартир на окраинах и в центре города (6,5% и 4,5% соответственно).
У квартир «хрущевской» планировки квадратный метр стал дешевле у двух— и трехкомнатных квартир во всех районах престижности от –1,5% до 3,8%. Только у самого доступного жилья этой планировки из-за сохраняющегося спроса на него квадратный метр продолжил расти в цене. Это однокомнатные квартиры (рост в среднем по городу на 3,4%) и квартиры на окраинах (рост в среднем на 2,6%). При этом у однокомнатных квартир этой планировки на окраинах был отмечен самый существенный прирост средней цены квадратного метра в городе (5%). В итоге за квадратный метр у «хрущевок» на окраине стали запрашивать даже больше, чем у квартир улучшенной планировки.
Цены на квартиры в ноябре поддержали тренд рынка и снижались в абсолютном большинстве сегментов. Дружно дешевели квартиры всех размеров и планировок в центре города. Рекордсменами стали квартиры новой планировки: однокомнатные стали предлагать дешевле на 11,7%, двухкомнатные — на 6,8% и трехкомнатные — на 7,3%.
При отслеживании рыночной ситуации по основным микрорайонам и жилмассивам города в ноябре видно, что в большинстве из них цены на квартиры снижались со средним показателем около 2%. А наиболее значительное изменение цен произошло в Прибрежном микрорайоне (в среднем –9,2%) и в Березовке (–10,4%). И если в Прибрежном средние цены уменьшались на квартиры всех размеров, при этом наиболее значительно на трехкомнатные квартиры, то в Березовке падение средних цен было вызвано в основном двухкомнатными квартирами.
При этом более чем в трети микрорайонов цены на жилье росли. Это старые жилмассивы и микрорайоны где преобладает жилье новой планировки и районы массовой застройки последних лет. Так, в районе престижности ближе к центру цены росли в квартале «Строитель» (3%), в районе улиц Антенная–Санитарная (5,6%), Большой–Вяземской (1,2%) и в районе Памятника партизанам –Демьяна Бедного (2,1%). Рост здесь наблюдался исключительно за счет повышения цен на двух— и трехкомнатные квартиры.
В средней отдаленности от центра рост был отмечен в Северном микрорайоне (1%) и в микрорайоне ДОСов (2,3%) в основном за счет роста цен на однокомнатные квартиры.
На окраинах города только в двух микрорайонах в ноябре был отмечен рост средних цен на квартиры: в Южном микрорайоне (4,5%) за счет одно— и двухкомнатных квартир, и в новом микрорайоне «Ореховая сопка» (1,1%), где подорожали однокомнатные квартиры (1,3%) и в большей степени двухкомнатные (2,4%).
Значительное снижение в ноябре основного показателя рынка недвижимости — квадратного метра, трудно было предвидеть, хотя тенденцию снижения прогнозировалась. И если расчеты оправдаются и рынок поведет себя традиционно, то в декабре в городе возможен рост средней стоимости квадратного метра. Рассчитывать на значительные показатели не приходиться, но 0,5–1,5% роста можно ожидать в последний месяц года.
